楼市走到今天，让很多部门和人士深感意外，怎么过去屡试不爽的救市措施突然不灵了？过去用过的措施都用了，过去没用过的措施也拿了出来，可是楼市库存一天比一天多，库存已创下历史新高，买房的人一天比一天少。
最让人震惊的是，少数城市的购房人已经公开告知，烂尾楼一日不复工，房贷就断供一天，仅仅几天的时间，这种不得已的公开维权行为，已经蔓延到数省市100多个楼盘，是时候思考救市措施的可操作性和可能性了，也是时候采取更加务实的措施了。
01 对目前各地措施的总体评价
银行对楼市弃供断供的应对办法是记入征信，
再就是对断供房进行拍卖收回发放的贷款。
如果是现房拍卖也不会都是亏本的买卖，但烂尾楼拍卖收回贷款再赚钱就很难，尤其是烂尾楼遍地开花的情况下，明知是个坑再去跳的人确实不多。
所以银行通常采取将断供的用户纳入征信，一旦纳入了征信一个人的出行，贷款，就业都会不同程度地受到影响，要说这一招作为救市措施的一部分，管用也管用，对无所谓的人来说，也可能根本没有用，尤其是烂尾楼遍地都是的情况下，作用更是有限。
记入征信只是一个手段，与银行将断供记入征信的措施相呼应，各地为挽救楼市也绞尽脑汁，只是各地的一些措施效果不敢恭维。
专家委婉地解读：楼市已触底，楼市拐点来临，这些劝人购房上车的用意，有眼睛的人都会看得出用意，也明白是啥意思，不要低估刚需的判断力。不少网友回复说“既然专家认为已触底，拐点又到了，专家收入也高，现在还不限购，就想几套去买几套了。
只是前几年“涨价去库存”的宏论后，刚需看清了，原来所谓的涨价去库存，不过是在为自己脱手造与论，无非是让一些信息不对称的购房者去高位拼盘，自己脱手一边数钱，一边还笑着拼盘者的钱好赚。
这个日子已经过去了。
降首付、降利率。如果放在前几年，效果可能会立竿见影，没有效果后，自我解嘲的解释是，措施从出台到见效有个传导过程，只可惜传导了几个月，市场仍然不买帐，消息面很热，市场仍然很冷。
各种直接或间接的救市措施，给人的总体感觉是： 只是从各个角度劝刚需购房，劝改善性需求尽快上车买房。至于下单（签订购房合同）后能不能交房没有措施跟进，目前高位房价刚需能否承受也在所不问。有的地方甚至鼓励机关事业单位团购，还出现了“恶意不买房”的传闻。
措施力度不小，作用不大，只能说明一个问题，措施没有击中要害，换句话说，根本没有救在点子上。
所有这些力度很大，但没触摸刚需改需的痛点、堵点措施，更没有关注烦心事、烦心事、揪心事。而目的却只有一个，搞钱，拼命从购房者手中搞钱。
02 楼市当下存在的主要问题
烂尾楼遍地是
有人将烂尾楼的原因归结为“三道红线”新政的实施，负债过高的房企贷不到款，资金链断裂无钱进行后续投资，才导致烂尾楼的出现，这种观点过于片面。
在没有推出“三道红线”前，烂尾楼早已存在了，有的房子烂尾一二十年了，所以”三道红线“不是烂尾楼产生的原因，只是“三道红线”出台之后，烂尾楼更多了，同样在三道红红线的管理下，为什么很多房地产公司没有烂尾楼？
从全国一百多个楼盘的烂尾的情况分布来看，河南郑州最多，既有发达的标杆城市，也有其它省会和二三线城市。与经济发展水平没有明显的对应关系。
买不起卖不掉
原以为涨价去库存的别出心裁，能有效地降低楼市库存，事实证明房子的价格是涨上去了，但库存并没有降下来，只是棚改造货币化安置，集中释放了一些需求，给了市场一个去库存的假象，短暂地降了一些库存后，此后库存一直在上涨，目前楼市的库存由2015年左右库存高峰时期的几个月变成几年。
库存的持续上升的直接后果，房子卖不掉，开发商为了保价，采取了炸楼保价的怪招，让无数观众读者大跌眼镜，炸楼可以减少供给，减少供给就能保价吗，太自以为是了，不炸便宜卖一点不是钱吗，蚊子再小也是肉呢，炸掉的是楼房，伤的是无房族和刚需的心。
炸楼，大大地伤害了公众的认知和情感。
炸楼，人为拉开了开发商与刚需的距离。
炸楼，暴露出资本唯利是图的贪婪本性。
与之相反的是，还有一部分想买房却又买不起房的人，这些人就是城市里年轻人，新市民，或者可以概括为“夹心阶层“，买不起商品房，有工资收入，又不是最低收入人群，不符合住房保障都底的范围。
当下的楼市就是在这样买不起，卖不掉的死环中反复纠缠。
预期收入降低
敢于供房是建立在对未来稳定的收入预期上，过去的两年，疫情持续拖累经济，在断断续续的影响中，不少人失去了工作，创业也受到前所未有的影响。有数据表明，在外卖的队伍当中，有10万本科生，6万研究生，可见找一份工作多难。不少博士、硕士挤身在街道办事处，城管队伍中，只能说明对未来的收入前景极不看好。
失去工作不仅无钱还房贷，日常生活都受到影响。据权威部门统计，2022年上半年，居民人均可支配收入18463元，全年大概也就是37000元，按全国平均房价9000多元的计算，也要二三十年的收入才能买一套90来平米的房子。
恐惧心理蔓延
只要有一点负面消息，恐惧心理便油然而生，怕失去工作，怕楼房烂尾，正常用的买卖也掺杂了恐慌情绪，现在看房时考虑最多的房价没有排在第一位，而是看的房子会不会烂尾，能不能按期交房。
有这种情绪现在不是个别人了，已经从一个购房者发展到多个购房者，从一个地区蔓延到多个地区。
信心受到影响
对未来收入的降低和恐慌心理，实际上暴露出普遍信心不足，特别是过去对楼市那种只涨不跌的预期被彻底击穿，一些预测也被狠狠打脸，特别是法拍房的数量竟高达近二百万套，楼市退潮了，原来有那么多人在裸泳。
人们不再相信房价只涨不跌，事实上世界上也没有一种商品的价格只涨不跌，除了时间一天比一天多外，再也找不到只涨不跌的东西。
黄金也有大幅波动的时候，连黄金都不敢说绝对保值，世上还有什么可以是保值的，房子更不用说，用沙子、石块、水泥和稍值钱一点东西钢筋组成的混合物，价值与价格早已严重背离，还谈什么保值增值。
总之，信心已回不到从前，信心树立起来不容易，受到打击之后，再树立起信心来更不容易。
03 走出解决楼市困局的对策建议
金融机构要参与烂尾楼的治理：
楼市最大的受益者是金融机构，从统计数据来看，开发商欠几十万亿，地主政府投融资平台欠了几十万亿，居民贷款更不用说，只有银行是赢利的。
银行不能只享受权利，而减少自己的义务。如果严格履行放款职责，开发商挪用资金也很难，现在到处楼房烂尾，银行想抽身也不现实，就算想置身事外，按合同约定按揭条款抠，都强制断供了，银行到头来也只能收一堆烂尾房，与其到头来处置不良资产，不如现在主动切入，追回挪用的资金，拿出部分赢利用主体工程的收尾利于交房。
银行拿出点资金专款专用，购房者收楼后就不会断供，同静看断供蔓延相比起来利大于弊，比断供的损失小得多。
严查挪用的资金失职失责问题，将利益输送的资金收回投入到烂尾楼治理。凡事违背常理定有蹊跷，为何资金被挪用？相关银行工作人员同开发商之间是否存在利益勾连，彻底梳理烂尾楼项目的资金运用情况，将输送利益的资金用于烂尾楼收尾。
开发商不再销售抬高房价的精装修房
精装修房除了防止分散装修有损房屋结构外，弊大于利，层层转包，层层没有赚到多少钱，但是负担最后全部转嫁到购房者身上。
有数据统计，精装修房的价格占到房屋销售价格的30%，同毛坯房相比，房价高出近三分之一，如果销售毛坯房，房价立马降了下来，并且这种降价对开发商没有损失，倒是有利于购房者，有利于增加购买力。
精装修房剥夺了购房者个性装修的选择，给购房者无形中增加负担，许多购房者后来又打掉精装修，重新装修，付出的时间和金钱成本更多。
消费者面对现实降低预期减配收房
合同是精装修房，按合同履行天经地义，无可厚非，但是现在开发商已经无力履行合同，整个工程精装修无疑是一笔巨大的费用，如果开发商能将楼房的水电等基础设施完成，楼房达到入住标准，只是存在精装修一项的区别，建议消费者先收房，与其遥遥无期等待，不如先收房，然后再维权。
一些地方开发商开始尝试用毛坯房交房，购房者坚持履行合同，要求按合同条款履行，这没有错，问题是现在遇上了开发商资金链断裂，长时间维权会消耗你的精力和意志，房子长时间空着也存在折旧和风险。
消费者如果能达成共识，房子具备毛坯房交楼的标准，不妨作为一种方案考虑。当然如果水电不通，电梯不能运行，这样的楼房不建议收楼，收了自己也装修不成，住不了。提出这种解决问题的思路是建立在水电施工已经完成，只存在精装修与毛坯的区别。
政府组织临时性协调机构处理烂尾楼
烂尾楼的治理是一项复杂的系统工程，涉及到方方面面，需要有强大的公信力推动才能实施完成。
政府具备这种公信力的优势，可从纪检监察、规划土地、住房和城乡建设部门、银行、公安等部分抽调业务工作能力强的干部组成工作专班，各司其职，相互配合共同拿出处理烂尾楼的处理方案。
按照“因城施策”，“一楼一策”，筹集的资金闭环运行，专款专用于烂尾楼的治理。
烂尾楼现象已经不是简单的楼房烂尾，而是触及“急、难、愁、盼”的重大民生问题。如果仍然简单地降息、降首付，或花样百出地出些新招，不仅不能解决任何问题，更不能救市，毕竟现在的购房者已经不是涨价去库存前的购房者了。
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