“涨价去库存又开始了”、“楼市又要重启火热了”、“买房要趁早”……这是近一段时间以来，在全国一百多个城市绞尽脑汁松绑调控“救市”后，很多人对房地产的直观感受。
大家有这种感受，我们并不感到意外。毕竟当前的市场环境和去年下半年有天壤之别，简单来说就是，政策市场已经从去年下半年的“寒冬”更替为今年上半年的“盛夏”——限贷、限购、限售等过去调控时过度依赖的手段，现在统统都被抛弃了。
据不完全统计，2022年以来，房地产调控出手次数超300次，创历史最新纪录。具体而言，在5个多月的时间里，全国共有170+省市加入了楼市松绑阵营。其中23城放松限购，32城放松限贷，13城放松限售，43城财税托市，超20城降低首付，超15城提高了公积金贷款额度等。
相比于收紧调控时很多城市只会千篇一律的做法，松绑调控时，很多城市则把“创新”玩到了极致。我们随便举几个例子：1、5月以来全国已有近10城出台“一人买房全家帮”的公积金政策。在业内人士看来，这是“六个钱包”的升级版本，不仅掏光长辈们的公积金账户，还要绑定其30年的贷款；
2、广西玉林，房子下乡，鼓励农民进城买房——房子虽然动不了，但是农民动得了，鼓励农民进城买房，不就是房子下乡吗？
3、为了抢人，很多地方都在独创增加购房资格的新办法：郑州，直系亲属老人来郑养老的，子女可以获得一个购房资格；无锡，凡是能提供在读证明的大学生就能获得一个购房资格；沈阳、南京、东莞、杭州、成都等，多生孩子可以多买房，二孩或三孩家庭，允许新增购一套房；
4、长沙，以租换购——开展“盘活存量房供作租赁住房”试点，简单来说就是鼓励存量房出租，比如如果你在长沙有一套房，租出去（租期不低于10年）就算无房，就不再受限购政策约束。
基于此，有人评论称，现如今很多城市“松绑调控”时积极的模样，再次给人一种“终究是我错付了”的感受。
这话不假，本轮调控始于2017年，到今天已经走过了5个年头。事实上，从一开始很多人就盼望着调控能长时间坚持下去——即使调控不把房价彻底打趴下，但只要调控尚在，投资炒房的行为就会收敛，房地产行业也会逐渐回归理性，刚需买房的希望会越来越大。
谁曾想，楼市刚刚熄火了一年不到，就又要开始全面刺激了。
楼市“涨价去库存”真的又开始了吗？
首先，受购房者持续观望、疫情反复、经济下行压力大等因素影响，很多城市自去年下半年以来，库存消化确实不给力，积压了很多库存。
统计局数据显示，截至今年4月末，全国商品房待售面积5.57亿平方米，同比增长8.4%。而商品房广义库存量更是高达38.4亿平方米，可以满足近1亿人的居住需求。库存严重积压，侧面也说明了开发投资依然比较冷。
和房价走势一样，各大城市之间的库存也呈现巨大的分化：杭州、南京、合肥、东莞、深圳等城市，库存去化周期不超过10个月，其中杭州只有4个多月，新房供应严重“供不应求”。同时很多城市的库存积压程度，远超想象，广西防城港库存去化周期高达152个月，库存房足够卖12.7年，哈尔滨去化周期144个月，长春130个月，呼和浩特104个月，大连、宝鸡57个月，珠海的库存也需要消化42个月。
综上所述，当前时期很多城市确实到了“全面去库存”的关键时期了，因为库存大幅积压，弊端是非常明显的：一，新房供应远大于需求，利空房价——房产供应过剩，住房消费需求疲软，房价降价成为必然；
二，库存积压会造成新房子需求大幅萎缩，进而会导致商品房销售受阻，开发商回款困难，最终还会导致开发商拿地不积极，影响土地拍卖；
当然，最值得一提的是，较大的库存压力对我国经济的影响不容忽视。归根结底是，房地产市场与消费、投资、生产及金融等多个领域密切相关，影响面很大，主要是三方面影响：1、大量库存积压，会造成资源浪费，库存长期无法消化，还可能拖死开发商，最终造成楼盘烂尾，继而影响地方经济、税收，甚至是就业等方面；2、库存积压会导致银行等金融机构无法收回贷款，这不仅会增加银行的不良资产，同时还不利于金融市场的稳定。
其次，综上所述，库存积压弊端重重，各地方、开发商们自然会急于“去库存”，尤其是一些人口常年流出的三四线城市，库存去化压力更大。但面对高企不下的库存，真的可以靠“涨价实现去库存”吗？
有人可能会说，“涨价去库存”屡试不爽，根本原因是中国人买房，买涨不买跌。房价上涨意味着房地产预期充足，买房后可以凭借房价上涨房产升值赚取巨额财富。也有人会说，2014-2017年，全国很多城市就是通过“涨价实现了库存回正”。
对此我们想说，这一切都是自欺欺人。14-15年，恰恰是楼市最不景气的时候，彼时很多城市的库存都需要3-5年才能消化完，开发商为了卖房，各种招数用尽，地方也成了热锅上的蚂蚁——降利率、降首付、发放购房补贴、公积金贷款等大招尽出，但是终究未能吸引来买房的人。2015年末，楼市库存高达7.2亿平，创新高。
后来为什么实现了“涨价去库存”？因为推出了棚改货币化补偿政策，大量资金涌进三四线城市，拆迁不再发房，而是发钱，拆迁户不得不拿着钱到市场上去购买商品房，这就是典型的创造需求。棚改的好处是显而易见的，一箭双雕，既解决了地方拆迁没钱的问题，又解决了没有购房需求的问题，还最终解决了购买力的问题。但代价也是显而易见的：我国的居民杠杆率暴增，由2014年的不足50%，飙升到2021年的72.2%。
有人可能会反驳说，5月以来，随着楼市调控不断松绑，很多城市的新、二手房成交量热起来了，房价也环比上涨了。比如合肥、杭州、成都、南京、天津等。其中合肥5月份二手房成交量（1890套）环比上涨超过64%，二手房成交均价环比上涨2.0%。
如此密集的政策宽松刺激下，楼市当然会有所回暖。很多人不知道的一个事实，但这仅仅是环比数据，同比来看，其实5月份合肥的二手房成交量不足去年同期（2721套）的70%。这说明当前的市场，仍然在底部挣扎，尚未回到正常水平。换言之，政策刺激并没有让市场立马反弹起来。
一句话，“涨价去库存”根本就无从谈起，市场连常态都没恢复，现在就想着重启火爆，还想复制前几年的疯狂，这无异于痴人说梦。
我们接下来想告诉大家的另一个事实是，当前真实的市场行情是，投资客正在集中抛房！
从各地发布的二手房挂牌量数据来看，5、6月份趁着楼市放松，加速甩卖房产的人，真的不少。5-6月，二手房挂牌量超过10万套的城市有11个，其中杭州挂牌量最高，截止到6月9日，全市二手房挂牌量约22万套。和年初相比，5月底杭州的二手房挂牌量激增了4.95万套，517新政后半个月，杭州二手房挂牌量就增加了2.5万套。成都和天津的二手房挂牌量分别高达16.65万套和16.89万套，也即将冲破17万套，5月份，二手房挂牌量增幅都超过了5000套。
政策趋于宽松，信贷、限购、限售等措施都迎来利好，为什么二手房挂牌量会激增。答案很简单，前两年高位接盘的炒房投资客，现在都在忙着抛房——楼市向来都是如此，当你觉得机会到来了，拼命往里冲的时候，有些聪明人就趁机套现离场。只是这一次，“抛房潮”现象不是极个别城市，而是席卷全国。
为什么当下“投资客正在集中抛房”？原因我们早就说过了，老百姓没钱买房了，杠杆加不动了。现在各种刺激、各种救市，本质上就是“竭泽而渔”。统计局数据显示，我国居民家庭的负债率已经高达近70%，过去12年攀升42%。这是什么概念？负债率已经见顶了，而且很多居民的负债率是“亚健康”的——手里的现金，还房贷撑不到半年，资产配置极其不科学。这种情况下，还降首付比例、降利率刺激购房者去加杠杆，结果不言而喻。
当然，不可否认的是，房地产仍然是支柱产业，是经济的压舱石，所以为了保障经济的健康发展，去库存是必然之路。但鼓励农民进城买房，显然不现实。特别是短期的通过降首付、降利率、发放购房补贴等各种方式刺激住房消费，拉动经济增长，这无异于“饮鸩止渴”。真正地推进城镇化，盘活楼市，应该是让农民工市民化，打破农民工进城门槛，解决就业问题，让农民工在城市扎下根，然后才是买房消费，现在是本末倒置。
一言概之，“救市是一场持久战”，所以目光必须放长远，各地不仅要刺激，还要搞配套设施建设，要推动产业与就业的聚集，重视公共服务、医疗卫生等配套设施的建设。既要让居民买得了房，也要让居民的生活水平随之提高，这是一个良性的过程，而不是简单地让谁“接盘”房地产库存。
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