大家好，我是msgbox，那这是今年第三次高层催促年轻人赶紧买房，那这一轮的救市政策和前两轮都不太一样，发生了很大的一个转变，同时呢，也透露出了高层对于现在房地产市场的一个态度。你像第一轮就是主要以降首付，降利率，放松限购这老旧的三板斧为主，那第二轮救市就比较讲究策略，因城施策，那每一个城市对于楼市的松绑程度都是不一样的，同时呢，这也催生出了很多奇葩的救市政策，你比如说小麦大蒜换房，那就是这个阶段的产物。然后是第三轮救市政策的重点就在于松绑金融信贷政策，从8月24日提出的允许地方一城一策灵活运用信贷政策，到9月29号和9月30号，这两天连续发出三条救市组合拳，一。公积金利率下降二，阶段性放宽，首套房利率下降三，购房退个税，这些都是大方向上的金融组合拳，那在这里呢，咱们先介绍一下这三条金融组合拳，最后呢，咱再说一下现在的金融政策对于楼市的一个影响，以及释放的一个信号。首先说一下公积金利率下调这个问题，那五年期一共是下调了0.15个百分点，也就是说首套房的公积金利率从3.25%降到了3.1%。那由于公积金贷款有限制啊，所以说节约的成本也不是特别多，即使夫妻双方共同贷款，哪怕是100万，每个月也就节省了82块钱，如果你的城市夫妻双方共同贷款封顶在80万，那节省的就会更少，那这次公积金利率下调每个月少八十来块钱，这不是重点，重点就在。局有多少人有公积金，又有多少人公积金可以贷满，那又有多少城市支持公积金组合贷，包括二手房的组合贷，那如果公积金可以随时新房二手房进行组合贷的话，你不要说降0.15个百分点了，你哪怕涨0.15个百分点，这都算重大的利好。并且呢，还有一个重点就是公积金的利率几乎是没有变过的，那上一次变动还是在七年之前，你们想一想，七年前是什么时间段，是什么样的一个楼市时间段，大家在心里面算一下，那七年后再动楼市的公积金政策，是不是说明有些人急了呢？然后呢，咱们再看第二条政策，阶段性的放宽首套房利率下限，那这个政策呢，也很好理解，明白四个词语那就行了。一、首套房，那这个政策主要是针对首套房的。定房住不炒的大纲还是存在的，二、部分城市，那这个政策只针对今年六到八月份23个新房二手房价格同比环比全部下跌的城市。三、新发放，也就是说只有新贷款才可能享受到破四的房贷利率，以前的存量贷款跟你没有关系，哪怕你是在这23个城市之内的。四阶段性，那这个政策是持续到2022年年底，说白了就是过了这个村就没有这个店了，还是督促你赶紧买房。那下面咱们再说一下第三条政策，购房退个税。
那这个政策就简单说一下，就是一年以内你买一套再卖一套，那这样的一个置换就可以减免你的个人所得税。那这样的一个政策，对于一些城市未满五年的房子。有重税的是非常有利的政策，那对于那些未满五年也没有重税的城市来说，二手房的交易影响不大。那这一套组合拳咱们也解释完了，很明显全部都是金融信贷方面的政策，咱先不用管这些政策的力度现在有多大，主要是参考以往的救市经验来看，金融政策一般都是除了降房价最后的救市杀手锏，你比如说2008年是通过四万亿放水拉起来的，2015年是通过棚改货币化涨价去库存拉起来的，而现在市场金融政策也已经出了，这就代表着楼市调控的力度也算是走到后期了。那现在有两个选择，一是放弃房住不炒的基调，大水漫灌，二是允许部分城市先降房价，你比如说前一段时间广州就可以允许备案价减少20%，这自然不能代表整个广州的房价降了20%，但是。是，他确实给那些只能通过降价销售的楼盘有了一个退路，所以现在房地产这个用时间换空间的软着陆方法不是那么好走的，必须得有及时、强劲、正确的调控思路和调控方案。所以我认为第三轮就是对于现在的房地产市场来说，不一定是坏事，说不定还是一股很好的金融暖流。因为这个开端的背后与经济下行带来的消费低迷，房地产频频暴雷的金融风险，以及地方从严调控甚至一刀切式的限制对住房刚需的抑制有关。至少这次调控更加尊重房地产真实的供需矛盾，尤其是对首套房和改善性需求开始适度鼓励，以激活这一部分沉睡的内需。那尽管经济下行带来的收入预期不乐观，但是通胀预期在增大，投资保。值的渠道在收窄，那房子最终还是被推到了这个风口之上，那这一点咱们一定要注意了，那现在的房子它是被调控的大手推到这个风口的，和之前的市场是不一样的，之前的房子是被时代的红利推到这个风口的，这有本质性的区别，因此买房逻辑也有很大的一个差异。未来即使是首套刚需和改善型需求也应该注意到房地产有两极化的趋势了，年轻人数量下降和老龄化社会提速，能吸引人口去打拼和安居的城市，房价才会稳住。但是这个人口收缩的过程也会导致城市圈瘦身，一线城市虹吸现象减弱，但其实升级的过程中，资源，人才机会高密集，还是对于具有创新能力的年轻人有巨大吸引力的。然而最大的麻烦是千城一面的三到五线城市，他们的经济欠发。啊，因为他们没有核心的产业，也没有吸引人口的竞争力，自然随着房地产和土地金融红利的退去而退去。
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